世联_哈尔滨中威群力项目整体定位及物业发展建议(终稿)_295PPT.pptx

哈尔滨中威群力项目整体定哈尔滨中威群力项目整体定位及物业发展建议位及物业发展建议(终稿终稿)版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈:哈尔滨中威投资有限公司本报告是严格保密的。本体条件与开发目标本体条件与开发目标Part1.Part1.项目开发背景项目开发背景Part2.Part2.核心问题解析核心问题解析Part3.Part3.市场机会分析市场机会分析Part4.Part4.相关案例借鉴相关案例借鉴Part5.Part5.战略发展定位战略发展定位Part6.Part6.物业发展建议物业发展建议Part7.Part7.2本报告是严格保密的。目标与本体目标与本体条件条件分析分析1n本体条件分析本体条件分析n项目属性界定项目属性界定n项目开发目标项目开发目标3本报告是严格保密的。群力新区群力新区(示意）示意）本项目处于群力新区东区启动区，与传统的中心城本项目处于群力新区东区启动区，与传统的中心城区一水之隔，为群力新区首个房地产开发项目区一水之隔，为群力新区首个房地产开发项目中心城区中心城区u本项目位于哈尔滨市群力新区东部，与中心城区的连接带上；u群力新区位于哈尔滨市西南方向，北邻松花江东邻传统道里区，已具备基本的城市意向，是规划中哈尔滨未来的居住新城；u项目总建筑面积36万平方米，容积率2.5，是群力新区启动的第一块居住用地。哈尔滨火哈尔滨火车站车站中央大街中央大街何家沟何家沟区位条件区位条件区位条件区位条件区位条件区位条件哈西哈西香坊香坊4本报告是严格保密的。群力新区群力新区集居住、商务、游憩为一体的现集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区代化、生态园林新城区u群力新区位于哈尔滨市道里区西部，松花江南岸。东起河家沟，西至四环路，南起哈双北线，北至群力堤，总面积27.33平方公里；u根据哈尔滨城市总体规划（1999年2010年），群力新区定位为城市居住新区，是哈尔滨市城市发展的主要方向，哈尔滨城市西扩战略的第一步。u群力新区规划用地面积2733公顷，总建筑规模3200万平方米。整体开发期计划13-15年。新区的开发建设将从东区入手，东区占地面积1363公顷，开发期计划分3期共8年完成。u群力新区总体规划和起步区控详规划已获市政府批准，2007年8月2日，东区“两横三纵”主干道的正式开工，标志着群力新区基本设施工程全面启动。松花江南岸松花江南岸四环路四环路河家沟河家沟东区东区（起步区）（起步区）区位条件区位条件区位条件区位条件区位条件区位条件5本报告是严格保密的。群力新区绿化景观特色：群力新区绿化景观特色：“一园、三带一园、三带”u“一园一园”“”“雨阳公园雨阳公园”：u东临齿轮路，北临东明大街，节能主题公园。u“三带三带”之一之一“康安路景观带康安路景观带”：u是新区与老城区联系的主要道路，也是群力新区城市景观、城市文化、城市精神的主要载体。宽70米。u“三带三带”之二之二“内河景观带内河景观带”：u内河环绕，与松花江、何家沟相呼应构成新区的蓝色网络，河道两侧加强了绿化景观的配合，形成优良的生态环境系统。全长约10公里左右。u“三带三带”之三之三“武威路景观公园带武威路景观公园带”：u今年新区主要建设康安路以南、东明大街以北、武威东西路相夹段的中心广场及南侧延展带绿化景观，占地11.8万平方米，约730延长米 雨阳雨阳公园公园武威路景观公园带武威路景观公园带康安路景观带康安路景观带内河景观带内河景观带区位条件区位条件区位条件区位条件区位条件区位条件本项目本项目6本报告是严格保密的。群力新区群力新区(示意）示意）项目距西二环约项目距西二环约1.21.2公里，但公里，但“城市断层城市断层”特特征明显，区域陌生感较强征明显，区域陌生感较强u距西二环约1.2公里；u距松花江南岸约1.5公里；u距哈尔滨火车站约5公里；u距中央大街北端5.5公里；uu（以上均为项目地块与目的地间的直线距离）1.51.5公里公里5.55.5公里公里5 5公里公里1.21.2公里公里哈尔滨火哈尔滨火车站车站中央大街中央大街北端口北端口哈西哈西香坊香坊交通环境交通环境交通环境交通环境交通环境交通环境7本报告是严格保密的。项目紧邻城市干道，交通便利，通达性良好项目紧邻城市干道，交通便利，通达性良好u本项目紧邻城市干道，交通便利，通达性良好：u地块北侧为康安路延长线康安路绿化景观带；u地块东侧为职工街（在建）；u地块西、南部均为规划道路。u周边公交：周边公交：u61路（河柏小区河柏小区红旗小区）u86路（河柏小区河柏小区-农业大学）u25路（十四中学十四中学南直小区）u59路（朝一中十四中学十四中学变兴路）u113路（新三中十四中学十四中学禧龙陶瓷大市场）u210路（上江街十四中学十四中学泰山路）群力新区规划的商业、商务集中区域本项目本项目松花江南岸松花江南岸康安路康安路职工街职工街顾乡大街顾乡大街交通环境交通环境交通环境交通环境交通环境交通环境公交：6161路；路；8686路路公交：2525路；路；5959路；路；201201路；路；113113路路三环线三环线8本报告是严格保密的。群力新区规划的商业、商务集中区域目前项目商业、教育等配套设施主要集中在目前项目商业、教育等配套设施主要集中在何家沟以东，顾乡大街附近何家沟以东，顾乡大街附近u教育设施：教育设施：u十四中u新哈三中（群力新区中部）u社区规划幼儿园u项目西侧规划中的小学十四中十四中世纪联华超市世纪联华超市麦德龙麦德龙美晨家园海富康城本项目本项目新哈三中u商业设施：商业设施：u世纪联华超市（顾乡店）u麦德龙u群力新区规划的商业、商务集中区域周边配套周边配套周边配套周边配套周边配套周边配套9本报告是严格保密的。项目东侧住宅较为集中，地块南北及西侧为少项目东侧住宅较为集中，地块南北及西侧为少量棚户区，地块内具有一定自然资源量棚户区，地块内具有一定自然资源u项目地势平坦，形状规则；地块内部具有一定的原生树等自然资源；u地块东侧，河家沟以东为住宅集中区域，如：海富康城、美晨家园等项目；项目南、北及西侧建筑物较少，存在部分棚户区。康安路大桥（在建）康安路大桥（在建）东侧住宅（海富康城）东侧住宅（海富康城）东南侧住宅（美晨家园）东南侧住宅（美晨家园）地块内部原生树地块内部原生树地块西南角地块西南角地块西北侧地块西北侧地块解析地块解析地块解析地块解析地块解析地块解析10本报告是严格保密的。11城市断层城市断层 新区新区 首个首个 大规模大规模 住宅项目住宅项目项目界定项目界定11本报告是严格保密的。项目属性界定项目属性界定区域中心城市、断层、城市区域中心城市、断层、城市新区、自然资源、大规模新区、自然资源、大规模区域中心城市区域中心城市 哈尔滨是黑龙江省会城市，随着城市经济快速发展，对周边城市的辐射作用逐渐增强，区域中心城市的定位正逐渐形成。城市断层板块城市断层板块项目位于哈尔滨城市西部，距西二环约1.2公里，距哈尔滨火车站直线距离约5公里，但在哈市属城市断层板块，目前区域陌生，认知度不高；如何提升市场认知，增强消费者信心提升市场认知，增强消费者信心提升市场认知，增强消费者信心提升市场认知，增强消费者信心是项目开发必须解决的问题。城市新区城市新区群力新区为哈尔滨市政府规划的集居住、商务、游憩为一体的城市居住新区，目前区域发展仍处于起步阶段，市场观望态度明显；如何借势新区规划利好，建立区域价值借势新区规划利好，建立区域价值借势新区规划利好，建立区域价值借势新区规划利好，建立区域价值是本项目需要解决的首要问题。具备一定自然景观具备一定自然景观资源资源项目具备较好的地形条件，地块内部拥有部分原生树种，同时地块南侧紧邻水景资源，地块以北(15公里)为松花江；如何充分整合及利用自身资源，最大化其效用充分整合及利用自身资源，最大化其效用充分整合及利用自身资源，最大化其效用充分整合及利用自身资源，最大化其效用，是本项目的重要问题。大规模项目大规模项目项目占地14.5万平米，总建面约36万平米，整体容积率为2.5，在哈尔滨属大规模开发项目；因此在项目定位及开发策略上，必须考虑项目定位及开发策略上，必须考虑大盘开发大盘开发大盘开发大盘开发的特点，形成持续竞争力的基础上的特点，形成持续竞争力的基础上建立分阶段开发策略。建立分阶段开发策略。12本报告是严格保密的。实现基础价格的前提下，最大化提升资金利用效率！实现基础价格的前提下，最大化提升资金利用效率！实现基础价格的前提下，最大化提升资金利用效率！实现基础价格的前提下，最大化提升资金利用效率！对客户目标的梳理是项目研究工作的前提对客户目标的梳理是项目研究工作的前提q群力新区首个房地产开群力新区首个房地产开发项目，且项目规模较大发项目，且项目规模较大（3636万平米）万平米）q项目成本高，取地成本项目成本高，取地成本高于哈西地区；总成本约高于哈西地区；总成本约40004000元元/平米平米q开发商为中外合资企业，开发商为中外合资企业，对内部收益率要求较为严对内部收益率要求较为严格格q本地块南部保留一块用本地块南部保留一块用地，资源条件佳，后期可地，资源条件佳，后期可实现高定位，博取利润实现高定位，博取利润基础目标基础目标价格价格价格价格受成本因素影响，价格目标受成本因素影响，价格目标为本项目基础为本项目基础核心目标核心目标速度速度速度速度提高资金利用效率，降低项提高资金利用效率，降低项目开发风险目开发风险13本报告是严格保密的。项目开发背景项目开发背景2n宏观经济环境宏观经济环境n城市发展规划城市发展规划n房地产市场分析房地产市场分析n市场客户扫描市场客户扫描14本报告是严格保密的。宏观经济环境宏观经济环境15本报告是严格保密的。近年来，哈尔滨经济持续高速增长，近年来，哈尔滨经济持续高速增长，对房地产对房地产市场的快速发展形成了有力支撑市场的快速发展形成了有力支撑哈尔滨全市历年经济发展状况哈尔滨全市历年经济发展状况萎缩 停滞 稳定发展 高速发展哈尔滨为哈尔滨为13.5%13.5%东三省副省级市哈尔滨哈尔滨大连长春2007年GDP（亿元）2436.8305530052501较上年增速13.5%17.7%17.0%17.2%资料来源：哈尔滨统计年鉴；哈尔滨统计局网站u哈尔滨07年GDP达2436.8亿元，同比增长13.5%，处于高速发展阶段，对房地产市场的发展形成有力支撑；uGDP增长速度与东三省其他副省级市相比略慢，可以解释哈市房地产市场增速低于东三省其他重要市场，若未来经济增速加快，房地产市场将有更大潜力；u经济的快速发展将推动房地产市场快速发展，根据GDP增速和房地产市场发展关系判断，哈尔滨房地产业处于高速发展阶段。房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%16本报告是严格保密的。人均人均GDPGDP虽然低于东北其他重要城市，但是虽然低于东北其他重要城市，但是近年增长速度较快，未来潜力巨大近年增长速度较快，未来潜力巨大u近年来，哈尔滨人均GDP高速增长态势，2007年达24768元。按现行汇率折算达到3393美元；u2006年人均GDP21374元，为全省的1.3倍，省内财富人群相对集中。u与东北其他主要城市相比，人均GDP较低，增长速度较慢，但根据其重要的区域地位，未来增长潜力巨大。u根据人均GDP与房地产发展关系模型判断，哈尔滨房地产正处于快速发展期，潜力很大，发展势头看涨。哈尔滨全市历年人均哈尔滨全市历年人均GDP发展状况发展状况东三省副省级市哈尔滨哈尔滨大连长春2006年人均GDP（元）21374354084257923678较上年增速13.38%15.7%19.1%13.9%人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系发发展展阶阶段段启启动阶动阶段段快速快速发发展展阶阶段段平平稳发稳发展展阶阶段段减减缓发缓发展展阶阶段段人均GDP（美元）80030003000300040004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速快速发发展。以数量展。以数量为为主，数量与主，数量与质质量并重量并重平稳发展。以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型资料来源：哈尔滨统计年鉴；哈尔滨统计局网站17本报告是严格保密的。哈尔滨全市历年人均可支配收入哈尔滨全市历年人均可支配收入哈尔滨哈尔滨大连长春06年人均可支配收入比较（元）11230.911651.41335011358哈尔滨市人均消费支出占比逐年降低，居民用哈尔滨市人均消费支出占比逐年降低，居民用于储蓄的资金逐年增加，潜在购房资金增加于储蓄的资金逐年增加，潜在购房资金增加u哈尔滨人均可支配收入稳步上升，经济实力增强，购买房地产的能力逐渐提高；u城镇居民人均消费支出占可支配收入的比例逐年降低，说明居民储蓄意识逐渐增强，置业的支付能力在逐渐增加；u哈尔滨的人均可支配收入在东北的副省级市中最低，未来有较大提升空间。资料来源：哈尔滨统计年鉴；哈尔滨统计局网站18本报告是严格保密的。住房支出比例较低，与恩格尔系数发展不协住房支出比例较低，与恩格尔系数发展不协调，住房支出有较大的上涨空间调，住房支出有较大的上涨空间u恩格尔系数可以衡量人民生活水平，住房支出比应和人民的生活水平协调发展;u哈尔滨市恩格尔系数逐年降低，住房支出比却基本不变；u以上住房支出与恩格尔系数发展极不协调的情况表明，哈尔滨市民已经有较强的经济实力，但是购房消费占比仍然过低，可见哈尔滨市住房支出有极大的上涨空间。（恩格尔系数食物支出金额（恩格尔系数食物支出金额/总支出金额）总支出金额）哈尔滨城镇居民消费结构表哈尔滨城镇居民消费结构表资料来源：哈尔滨统计年鉴；哈尔滨统计局网站19本报告是严格保密的。房地产开发投资额增幅较快，房地产市场投房地产开发投资额增幅较快，房地产市场投资活跃资活跃u2007年，哈尔滨市房地产投资共完成187.4亿元，增幅达到18.7%，并且连续多年处于正常运行区间内，表明哈尔滨房地产市场投资健康发展；u近年来，哈尔滨房地产投资占固定资产投资比例略有下降，但仍尚处于基本正常的范围之内，与发达国家正常比例20-25%相比差距不大，说明哈尔滨房地产投资较为活跃。异常基本正常正常运行基本正常基本正常异常20072007年年房地产开发投资额增幅25%18.7%18.7%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求。房地产开发投资/固定资产投资37%18.2%18.2%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%20本报告是严格保密的。从市场供给及消化指标显示，哈尔滨房地产市从市场供给及消化指标显示，哈尔滨房地产市场供应近年来呈场供应近年来呈缓式增长态势缓式增长态势u哈尔滨房地产市场近年来发展平稳，2006年之前没有出现较大的波动；u2007年房地产施工面积有所萎缩，同时销售面积首次大于竣工面积，表现出07年哈尔滨市场供不应求；u房地产投资、商品房施工、竣工以及销售面积都呈缓式增长态势；而房地产业增加值还有所降低，哈尔滨房地产价格仍存在较大空间。单位：平方米单位：亿元哈尔滨商品房施工、竣工、销售面积哈尔滨商品房施工、竣工、销售面积哈尔滨房地产增加值与第三产业增加值哈尔滨房地产增加值与第三产业增加值资料来源：哈尔滨统计年鉴；哈尔滨统计局网站21本报告是严格保密的。城市人口稳定增长，将对房地产的发展形成稳定城市人口稳定增长，将对房地产的发展形成稳定支撑支撑u近年哈尔滨市区人口呈稳定增长趋势，2006年迎来人口增长的高峰期，哈市市区人口数量达到472.7万人（除去阿城区人口数量后，总人口数为414.2万人）；u随着06年哈市人口快速增长，带来大量商品住宅需求，导致07年哈尔滨房地产市场供不应求，价格快速上涨。市区总人口及增长率（单位：万人市区总人口及增长率（单位：万人)资料来源：哈尔滨统计年鉴；哈尔滨统计局网站（注：（注：20062006年，阿城区被归到市区范围之内，故年，阿城区被归到市区范围之内，故0606年之后哈市人口数量增长较大）年之后哈市人口数量增长较大）200120022003200420052006200722本报告是严格保密的。宏观市场宏观市场-宏观环境大势支持房地产市场的持续发展宏观环境大势支持房地产市场的持续发展q哈尔滨城市经济稳步高速增长，人均哈尔滨城市经济稳步高速增长，人均GDPGDP为全省为全省1.31.3倍，为房地产倍，为房地产市场的发展奠定了坚实的基础；市场的发展奠定了坚实的基础；q哈尔滨市人均消费支出占人均可支配收入的比例逐年降低，居民哈尔滨市人均消费支出占人均可支配收入的比例逐年降低，居民用于储蓄的资金逐年增加，潜在购房资金增加；用于储蓄的资金逐年增加，潜在购房资金增加；q0707年房地产销售面积首次大于竣工面积，哈尔滨市场出现供不应年房地产销售面积首次大于竣工面积，哈尔滨市场出现供不应求的局面；求的局面；q近年来城市人口稳定增长，对房地产发展形成稳定的需求支撑。近年来城市人口稳定增长，对房地产发展形成稳定的需求支撑。23本报告是严格保密的。城市发展规划城市发展规划24本报告是严格保密的。哈尔滨的城市地位哈尔滨的城市地位我国与东北亚地区贸易我国与东北亚地区贸易经济往来的枢纽经济往来的枢纽u哈尔滨市地处中国东北北部地区，黑龙江省南部。位于松花江畔。市辖8区11县，市区面积4272平方公里，人口974.36万人；u哈尔滨是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，是我国与东北亚地区进行经济贸易往来的国际大通道和协调枢纽；u同时，作为黑龙江省的省会，国家级历史文化名城，哈尔滨也是全省的政治、经济、文化、科技和交通中心。q哈尔滨的经济、政治及地理位置决定了它是地域中心式城市地域中心式城市，对相邻城市有着巨大的吸引力;q外地人越来越多的选择在哈尔滨居住、工作，对其房地产市场起到一定的支撑作用。25本报告是严格保密的。城市整体发展定位：区域中心城市城市整体发展定位：区域中心城市将吸引将吸引大量周边县市的置业人群大量周边县市的置业人群q1.1.国际定位：国际定位：在东北亚地区经济贸易交往与合作中承担重要角色并富有重大影响力的核心枢纽。q2.2.国内定位：国内定位：我国与东北亚地区进行经济贸易往来国际大通道的协调枢纽，东北地区城市群体中的主要核心。全国重要的装备制造业基地、高新技术产业基地、绿色食品基地和国际冰雪文化名城。q3.3.省内定位：省内定位：黑龙江省省域经济、城镇发展的核心，为黑龙江省全面推行“Y”形和“T”形的点轴开发模式的中枢灵魂，在促进全省的“南联北开”的发展战略中起关键作用的核心城市。区区域域中中心心城城市市的的特特点点吸吸引引了了大大量量外外地客群到哈尔滨置业：地客群到哈尔滨置业：X30%30%据据相相关关调调查查显显示示，哈哈尔尔滨滨市市住住宅宅近近30%30%被被周周边边城城市市人人买买走走。在在哈哈市市买买房房子子的的外外地地人人多多属属于于“投投资资落落户户型型”。以以大大庆庆、佳佳木木斯斯、牡牡丹江等地人居多；丹江等地人居多；X7%8%7%8%有有7%8%7%8%的的住住宅宅被被南南方方人人买买走走。包包括括安安徽徽人人、湖湖北北人人、江江西西人人、福福建建人人等等，他他们们大大多多在在哈哈市市打打工工、做做生生意意，在在哈哈市市买买房房子子是是为了自己居住；为了自己居住；26本报告是严格保密的。便捷的交通网络将进一步加强周边组团与城市便捷的交通网络将进一步加强周边组团与城市的联系，城市空间将进一步扩大的联系，城市空间将进一步扩大u根据哈尔滨城市总体规划，哈尔滨市城市道路根据哈尔滨城市总体规划，哈尔滨市城市道路交通规划为交通规划为“两轴四环十射两轴四环十射”；u两轴：两轴：东西大直街东西大直街与中山路、红军街、与中山路、红军街、经纬街；经纬街；u四环：四环：内环、二环、内环、二环、三环、公路环；十射三环、公路环；十射是哈伊、哈大、哈双是哈伊、哈大、哈双北线、哈双中线、哈北线、哈双中线、哈双南线、京哈公路、双南线、京哈公路、哈五公路、哈阿公路、哈五公路、哈阿公路、哈成公路、哈同公路。哈成公路、哈同公路。群力群力中心城区哈西香坊松北群力群力中心城区哈西香坊松北27本报告是严格保密的。城市组团功能：群力新区定位于集居住、商务、城市组团功能：群力新区定位于集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区游憩为一体的现代化、生态园林新城区u城市空间发展策略：城市空间发展策略：“北跃西扩、南延东优、中兴外联北跃西扩、南延东优、中兴外联”u哈尔滨市城市空间结构：哈尔滨市城市空间结构：“一江、两城、九大组团一江、两城、九大组团”松北新区：松北新区：位于松花江哈尔滨段北岸地区。依据居住区规划原则，松北新区将建设功能完善的高级花园式住宅区、休闲别墅区、政府工作人员住宅区。群力组团：群力组团：哈尔滨市道里区西部。总用地面积27.33平方公里，人口规模32.0万人。群力新区将建设成为具有区域性竞争力、影响力的，集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区。哈西组团：哈西组团：以教育科研、体育运动为主，以居住商贸为辅，形成环境优美、配套设施齐全的综合性科教文化区。该区域分为奥林匹克中心区、基础教育城、教育科研区、生态工业区和生态绿地区五大功能区。利民组团：利民组团：工业经济区，产业新城引入医药、食品等企业，建设大学城。中心组团（南岗、道里为主）中心组团（南岗、道里为主）：城市核心区，为哈市政治、经济、文化、科研、金融、交通中心，配套设施完善，发展成熟。新香坊组团：新香坊组团：哈尔滨市重要的工业区，农业科研区及物流区。平房区：平房区：工业基地航空、汽车、铝材加工业基地，机械制造业和绿色产业基地，房地产价格较低28本报告是严格保密的。哈尔滨城市规划分析小结哈尔滨城市规划分析小结q哈尔滨为区域中心城市，经济相对发达，对省内尤其是周边区域哈尔滨为区域中心城市，经济相对发达，对省内尤其是周边区域的的客户聚集效应明显；客户聚集效应明显；q城市交通规划的实施，将进一步增强项目所在区域与城市中心的城市交通规划的实施，将进一步增强项目所在区域与城市中心的交通联系，这将大大交通联系，这将大大缓解区域陌生感和边缘感缓解区域陌生感和边缘感。29本报告是严格保密的。房地产市场分析房地产市场分析30本报告是严格保密的。随着城市发展和膨胀，房地产市场外扩成为必然，但群力新区随着城市发展和膨胀，房地产市场外扩成为必然，但群力新区仍处于起步阶段，目前消费者对本区域房地产发展预期不足仍处于起步阶段，目前消费者对本区域房地产发展预期不足u由于土地资源的不可再生性，哈尔滨市区内可开发的建设用地已经十分有限；u在城市发展的巨大压力下，哈尔滨的城市框架逐渐向江北、群力、哈西和南部区域延伸；u近期内群力、哈西将成为房地产市场发展的热点区域；u本区域虽然是城市发展的一个方向，区域定位为集居住、商务、游憩为一体的现代化生态园林新城区；功能定位为以金融、贸易、办公、商住等为主要功能的区域性副中心，发展空间较大，但是区域居住环境成熟度等均难以和哈西抗衡。江北江北哈西哈西群力群力香坊香坊中心城区中心城区31本报告是严格保密的。06-0706-07年起，哈市房地产发展进程加速，二环内持续高位，以年起，哈市房地产发展进程加速，二环内持续高位，以哈西、香坊为代表的外围区域价格快速上扬，哈西、香坊为代表的外围区域价格快速上扬，u经过2006年下半年、2007年上半年市场整体的价格跃升，二环内商品住宅平台价格超过5000元/平米，由于土地稀缺性，中心城区房价将持续高位或稳健提升；u哈西房地产平台价格已达4000元/平米，随着近两年大规模项目陆续入市，区域日趋成熟，区域房地产价格将会快速持续提升；u江北的不便利性使得近期内购房需求难以向其流动；u本项目所在区域（群力新区）目前处于起步阶段，但受到政府的大力支持，区域热度正在逐渐